Multas em condomínios: aplicação, valores e defesa

Resumo:

• As multas em condomínios são penalidades pecuniárias aplicadas por descumprimento das regras da convenção e do regimento interno.
• A aplicação da multa deve ser considerada o último recurso diante de conflitos e desentendimentos entre os moradores.
• Os valores das multas variam conforme a gravidade da infração e não podem superar 10 vezes o valor da taxa condominial mensal.

Esse é um dos temas mais polêmicos no universo condominial, pois, seja pela reclamação em si ou pelo valor envolvido, ninguém gosta de ser multado. Além disso, o assunto traz certa complexidade, gerando diversas dúvidas. Mas vamos por partes.

Basicamente, as multas são penalidades pecuniárias aplicadas pela administração do condomínio em razão do descumprimento das regras previstas na convenção e no regimento interno pelos moradores. No entanto, há convenções que não preveem essa cobrança, deixando a decisão a cargo da assembleia-geral. Nesses casos, para a multa ser aplicada, é necessária a aprovação de, no mínimo, 2/3 de todos os condôminos (art. 1.336, § 2º do Código Civil).

Ainda assim, a aplicação da multa deve ser considerada o último recurso diante de conflitos e desentendimentos. No entanto, muitas vezes, representa a única forma eficaz de coibir abusos e manter a ordem entre os moradores.

Aquilo que diz a convenção

Primeiramente, para sanar uma objeção comum, é possível aplicar multa sem notificação prévia, desde que a infração seja considerada grave e esteja expressamente prevista na convenção. Nesses casos, a multa independe de advertência prévia, por exemplo.

Contudo, é importante destacar algumas peculiaridades que envolvem o tema. Enquanto algumas convenções exigem que, antes da aplicação da multa, o infrator seja notificado, há condomínios que não preveem formas de punição nem estipulam multas em moeda corrente, o que gera ainda mais polêmica e preocupação. Para esses casos, recomenda-se que a questão seja levada à assembleia, tanto para aprovar o regramento quanto para atualizá-lo, se necessário.

Aplicação

Quando surgir uma situação que extrapole as regras impostas pelo condomínio, mas que não configure um caso grave, o primeiro e mais importante passo é advertir o infrator verbalmente, buscando resolver a questão sem a necessidade de aplicação de multa. Caso a advertência verbal não seja suficiente, o próximo passo é a advertência formal, garantindo ao condômino o direito de manifestação antes da aplicação da penalidade. Além disso, na confirmação da multa, o condômino deve ter assegurado o direito de defesa.

Por fim, como sugestão, recomenda-se que a multa seja ratificada em assembleia, mesmo quando não houver previsão expressa no regimento interno.

Valores

Não existe um padrão único para a aplicação de multas, pois, normalmente, esse aspecto está disposto nos documentos do condomínio. No entanto, é possível classificar as infrações em leve, média, grave e gravíssima e, a partir disso, definir o valor a ser cobrado. Esse valor deve ser proporcional à taxa condominial, por exemplo:

• Leve: 10% do valor da taxa condominial;
• Grave: 50% do valor da taxa condominial.

Além disso, algumas convenções estabelecem que a multa corresponderá ao valor de uma cota condominial por infração, dobrando em caso de reincidência. No entanto, independentemente do critério adotado, o valor da multa não pode superar 10 vezes o valor da taxa condominial mensal, conforme estabelece o Código Civil (parágrafo único do art. 1.337).

Inadimplência

Geralmente, a multa é cobrada à vista, porém, dependendo do valor e da gravidade da infração, é possível negociar o pagamento, se houver concordância da administração do condomínio. Além disso, a multa é cobrada juntamente com a cota condominial, mas é essencial que os valores sejam desmembrados, ou seja, a multa não deve ser inserida no valor da taxa condominial, uma vez que possuem naturezas distintas.

É importante compreender que, ao estar inadimplente com a multa, o condômino passa a ter uma dívida com o condomínio, assim como ocorre com a taxa condominial. Dessa forma, ele será cobrado extrajudicialmente pela administradora e/ou empresa responsável pelo condomínio e, caso persista a inadimplência, a cobrança poderá chegar à esfera judicial, podendo resultar em bloqueio de contas bancárias e até leilão do imóvel para quitação da dívida.

Vale ressaltar que, com o advento da Lei nº 14.905/2024, o § 1º do artigo 1.336 do Código Civil foi alterado para submeter as dívidas condominiais às regras gerais de juros moratórios e correção monetária previstas nos artigos 395, parágrafo único, e 406 do Código Civil. Assim, na ausência de previsão diversa na convenção condominial, a correção monetária segue o IPCA e a taxa de juros moratórios, a Selic.

Recorrendo da multa

É direito do morador recorrer de qualquer multa. Ele pode contestá-la diretamente junto à administradora e tem assegurados o direito de defesa e o contraditório.

Em todas as etapas, o condômino deve ter oportunidade para se defender, sob pena de nulidade do procedimento, seja na advertência ou na aplicação da multa. A defesa deve ser apresentada por escrito, conforme previsto na convenção. Além disso, caso a ratificação da multa em assembleia seja necessária, o condômino também terá direito de se defender durante a reunião.

Por fim, cabe à administração do condomínio comprovar a infração que motivou a multa, seja por meio de relatos fidedignos, imagens, áudios ou outras evidências adequadas.

Morador X Condômino

A multa fica geralmente vinculada à unidade, sendo, portanto, de responsabilidade do proprietário. No entanto, como a infração é pessoal e causada pelo inquilino, o dono do imóvel (condômino) poderá ajuizar ação para cobrar o prejuízo do inquilino ou, em casos mais graves, até mesmo rescindir o contrato de locação por infração contratual.

Contudo, em situações específicas, a Justiça entende que tanto o inquilino quanto o proprietário são solidariamente responsáveis pelo pagamento da multa. Ou seja, ambos podem ser cobrados pelo débito. Posteriormente, caso fique comprovada a culpa exclusiva do inquilino, o proprietário da unidade terá o direito de regresso, podendo ajuizar ação para reaver os valores pagos.

Reincidência

Por último: e quando as multas não resolvem?

Nos casos mais graves, quando todas as medidas pecuniárias já foram aplicadas para coibir as atitudes de determinado condômino e, ainda assim, ele continua desrespeitando as regras, a única alternativa é ingressar com uma ação judicial para a exclusão do condômino antissocial.

Sobre o autor

Rodrigo Karpat

Advogado especialista em Direito Imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP.