Judiciário
Guia prático e definitivo da Usucapião Judicial
Entenda como regularizar um imóvel através da usucapião
A ação de usucapião judicial ocorre quando há solicitação através da justiça da posse integral de uma propriedade conforme o uso do bem por determinado tempo ininterrupto e de forma pacífica. Não sabe como funciona o usucapião? Veja o vídeo abaixo e entenda.
Guia prático do Usucapião Judicial
1 Guia prático do Usucapião Judicial
1.1 I- O que é a ação de usucapião?
1.3 III- Como funciona o usucapião na justiça?
1.4 IV- Quais os requisitos para propor o usucapião na justiça?
1.5 V- Quais as causas impeditivas e suspensivas do usucapião judicial?
1.6 VI- Qual a documentação necessária para a ação de usucapião?
1.7 VII- Quais são os tipo de usucapião que tramitam no judiciário?
1.8 A- Usucapião extraordinário
1.10 C- Usucapião especial rural
1.11 D- Usucapião especial urbano individual
1.12 E- Usucapião especial urbano coletiva
1.13 F- Usucapião especial familiar
1.14 VII- E em relação a usucapião de bens móveis?
1.15 IX – Veja o que nossos clientes falam de nós.
1.16 X – Ainda tem alguma dúvida sobre o usucapião?
Certamente, é comum as pessoas falarem em usucapião, mas nem todos sabem o que é e como funciona esse fenômeno jurídico. Assim, este artigo tem a função de esclarecer de forma ampla o tema. O usucapião é um forma jurídica em que, uma pessoa pode adquirir uma determinada propriedade conforme o tempo em que fazia uso do imóvel. Portanto, o usucapião de forma judicial é quando a via procedimental escolhida para solicitar o bem em voga tratar-se do sistema judiciário.
Entretanto, é importante entender como funciona, o que é necessário para solicitá-lo e principalmente, quais os requisitos. Quer entender todo o funcionamento do usucapião que tramita na justiça? Logo abaixo iremos explicar tudo que você precisa saber.
I- O que é a ação de usucapião?
O usucapião está previsto no artigo 1.242 do Código Civil de 2002. Assim, é por meio do usucapião que é possível adquirir uma propriedade ou qualquer direito real através do uso prolongado por um determinado tempo previsto em lei, ou seja, a prescrição aquisitiva.
Portanto, o artigo traz uma série de requisitos para que seja possível o ingresso da ação jurídica de usucapião, além dos prazos de prescrição aquisitiva.
II- O que é o usucapião?
A via procedimental para a ação da usucapião pode ser extrajudicial ou judicial. Assim, em relação ao usucapião extrajudicial, cabe, fazer breve parênteses, para esclarecer que trata-se de uma inovação trazida pelo artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil.
Para saber como funciona a usucapião extrajudicial, recomendamos que veja a série de vídeos com mais de 10 vídeos sobre a Usucapião Extrajudicial, clicando aqui.
Finalmente, no que tange ao usucapião de forma judicial, tema deste artigo, é quando o usucapião será feita através de um processo jurídico. Trata-se de uma ação declaratória de propriedade, conforme prevê o artigo 1.241 do Código Civil. Portanto, no final do processo de usucapião, se a ação for julgada procedente, será emitido ofício para registro de propriedade no Cartório de Registro e Imóveis e, finalmente, o requerente será, legalmente, declarado como proprietário do imóvel.
III- Como funciona o usucapião na justiça?
Em primeiro lugar, a ação judicial de usucapião deve ser solicitada pelo indivíduo possuidor da propriedade. Além disso, é imprescindível, tanto no usucapião extrajudicial, quanto no judicial, a presença de um advogado especialista e experiente em ações desse tipo.
Junto com o advogado, o requerente irá definir qual será o objeto da ação judicial de usucapião e reunirá todos os documentos necessários para ingressar com a ação judicial.
IV- Quais os requisitos para propor o usucapião na justiça?
Os requisitos são:
- A- A propriedade deve ser autorizada pela lei como bem suscetível de usucapião. Assim, a lei não autoriza que bens públicos ou fora do comércio, sejam objetos de usucapião
- B- A posse é ainda mais importante para a solicitação do usucapião. Assim, esta posse deve ser totalmente pacífica, ou seja, com permissão do dono, sem oposição. Além disso, também deve ser mansa, sem nenhum transtorno. Também é necessário que a posse seja ininterrupta, ou seja, contínua. Assim, o indivíduo que irá requerer o usucapião deve fazer uso da propriedade como se fosse o proprietário.
- C- É necessário cumprir o prazo mínimo determinado em lei. A prescrição aquisitiva pode ser de 2 a 15 anos, dependendo do tipo de usucapião.
- D- É necessário agir com boa-fé, ou seja, desconhecer qualquer casa impeditiva de aquisição da propriedade. Além disso, é necessário o justo título que, é a prova comprobatória de que não existe vícios ou outro impedimento que possa interferir e impedir a transmissão da propriedade.
Também é ainda mais importante ressaltar que, os três primeiros requisitos são imprescindíveis para o ingresso da ação judicial. Entretanto, o requisito do justo título e boa-fé, configuram requisitos apenas em caso de usucapião ordinário.
V- Quais as causas impeditivas e suspensivas do usucapião judicial?
Existem fatos que podem interferir no processo de usucapião, apesar do requerente ter preenchido os requisitos necessários. Assim, configuram causas impeditivas ou suspensivas da ação de usucapião:
- A- Usucapião entre cônjuges, no decorrer da relação matrimonial.
- B- Usucapião entre ascendente e descendente, durante a relação de pátrio poder.
- C- Usucapião entre tutores e curadores, durante a relação de tutela e curatela.
- D- Usucapião em favor de credor pignoratício, do mandatário, ou de pessoas que lhe são equiparadas. Além disso, contra as pessoas representadas, os seus herdeiros e quanto ao direito e obrigações relativas aos bens.
Além dos itens descritos acima, o artigo 1.244 do Código Civil, prevê que que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam ao usucapião, impedindo que o prosseguimento da ação. Portanto, a prescrição, quanto ao usucapião que tramita na justiça, não irão acontecer em casos de:
- A- Usucapião contra os incapazes
- B- Usucapião contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
- C- Usucapião contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra;
- D- Usucapião pendendo condição suspensiva;
- E- Usucapião não estando vencido o prazo;
- F- Usucapião pendendo ação de evicção.
VI- Qual a documentação necessária para a ação de usucapião?
Para entrar com a ação da usucapião na justiça, você precisa reunir os seguintes documentos (se o juiz achar necessário, pode pedir outros documentos):
- A- RG e CPF da parte requerente;
- B- Certidão de Nascimento ou, se for casado, Certidão de Casamento;
- C- Planta e/ou croqui do imóvel. É ainda mais importante lembrar que este documento deve estar assinado por profissional legalmente habilitado;
- D- Comprovantes de residência;
- E- Matrícula atualizada do imóvel;
- F- Comprovantes de pagamento de IPTU;
- G- Fotos que comprovem a posso do imóvel, como por exemplo, foto de cômodos em diferentes épocas;
- H- Documentos que comprovem e expliquem a origem da posse;
- I- Certidão de valor venal do imóvel;
- J- Certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura;
- K- Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel;
- L- Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel;
- M- Notas fiscais de gastos com reformas ou conservação do bem;
- N- Testemunhas que comprovem todo o tempo de posse;
- 0- Nome e Endereço de Todos os Vizinhos;
- P-Cópia da última declaração de Imposto de Renda, se isento, declaração assinada por si próprio que declare ser isento do pagamento de imposto de renda;
- Q- Declaração assinada por si próprio constando não possuir outro imóvel.
VII- Quais são os tipos de usucapião que tramitam no judiciário?
Existem três tipos de usucapião: extraordinário, ordinário e especial. Assim, antes de iniciar a ação jurídica de usucapião, é necessário definir qual o tipo que se encaixa no seu requerimento. Além disso, para cada tipo de usucapião, o Código Civil estabelece requisitos e prazos de prescrição aquisitiva distintos. Certamente, também é importante ressaltar que, a presença de um advogado é indispensável para orientar e auxiliar em todos os tipos de usucapião.
Segue lista de cada um deles abaixo:
- A- Usucapião Extraordinário
- B- Usucapião Ordinário
- C- Usucapião Especial Rural
- D- Usucapião Especial Urbano Individual
- E- Usucapião Especial Urbano Coletivo
- F- Usucapião Familiar
Ainda não conhece como funciona cada um deles? Acompanhe abaixo tudo que você precisa saber.
A- Usucapião extraordinário
Este tipo de usucapião não necessita do requisito da boa-fé e justo título. Assim, o requerente faz uso da propriedade pelo prazo de 15 anos sem interrupções, ou seja, de forma contínua. Além disso, também é mais importante ressaltar que, deve fazer uso do bem com permissão do proprietário. Este tipo de usucapião está legalmente fundamentado no artigo 1.238 do Código Civil.
Também é ainda mais digno de nota que, no parágrafo único do referido artigo, o Código Civil estabelece a Usucapião Extraordinário habitacional e Usucapião Extraordinária pro labore. Assim, nestes casos, o prazo da prescrição aquisitiva será de 10 anos, caso o requerente mostre que a propriedade é para sua moradia habitacional, ou se provar que realiza nesta propriedade atividades que sejam produtivas, ou seja, pro labore.
B- Usucapião Ordinário
Neste caso, é necessário a presença do requisito do justo título e boa-fé. Está prevista no artigo 1242 do Código Civil e institui o prazo de prescrição aquisitiva de dez anos, desde que seja possuidor da propriedade de forma pacífica, sem oposição, e de forma contínua. Além disso, o parágrafo único do referido artigo também prevê duas possibilidades que podem decair para 5 anos o prazo de prescrição aquisitiva.
Assim, este prazo é reduzido em caso de usucapião ordinário habitacional, ou seja, no caso em que o possuidor da propriedade tiver feito a aquisição da propriedade de forma onerosa e com prova comprobatória no registro público. É ainda mais importante ressaltar que, também pode ser reduzido para 5 anos em caso de usucapião ordinário pro labore, ou seja, quando tiver realizado investimentos produtivos, seja socialmente, ou economicamente.
C- Usucapião especial rural
No usucapião especial, há requisito especiais que irão se juntar aos requisitos que já foram destacados no item IV. O usucapião especial está previsto nos artigos 1239 e 1240 do Código Civil. Além disso, há uma subdivisão em usucapião especial rural e usucapião especial urbana.
Para requisitar o usucapião especial rural, o primeiro requisito essencial é o prazo da prescrição aquisitiva que é de 5 anos. Este prazo deve ser contínuo, manso e pacífico. Além disso, a área rural deve ter até cinquenta hectares. Também é necessário ressaltar que, o possuidor deve ter a moradia estabelecida naquele local e, não pode possui outro imóvel, seja urbano ou rural. Finalmente, a área rural deve ser produtiva através de seu trabalho e de familiares.
D- Usucapião especial urbano individual
Para requisitar o usucapião especial urbano individual, é necessário que o possuidor cumpra o prazo de prescrição aquisitiva que é 5 anos, sendo possuidor da propriedade urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por esse tempo, de forma mansa, pacífica e contínua. Além disso, assim como foi dito acima, o possuidor não pode ser proprietário de imóvel urbano ou rural e, também deve ter a moradia estabelecida naquele local.
E- Usucapião especial urbano coletiva
Para requisitar a usucapião urbana coletiva, é necessário cumprir o prazo de prescrição aquisitiva que é de 5 anos e os requisitos da usucapião familiar. Portanto, é necessário que a propriedade tenha até 250 metros quadrados, que seja destinado ao estabelecimento de moradia familiar coletiva, que o requerente não possua outro bem e que o cumprimento do prazo seja contínuo e pacífico. Certamente, é ainda mais digno de nota que, esta modalidade de usucapião foi instituída pelo artigo 10 do Estatuto da Cidade, conforme a lei nº 10.257/2001, e aplica-se às áreas urbanas ocupadas para moradia por populações carentes.
F- Usucapião especial familiar
Para requisitar a usucapião especial familiar, as regras são mais específicas. Esta é uma inovação criada pelo programa “minha casa, minha vida”, conforme a Lei nº 12.424/11. Assim, esta inovação está prevista no artigo 1240-A do Código Civil. Não sabe como funciona?
Bom, quando a propriedade é adquirida mediante acordo em conjunto entre cônjuges, e um deles abandona o lar familiar de até 250 metros quadrados, o outro cônjuge terá o direito de usucapir a parte da propriedade que pertence ao cônjuge ausente. Além disso, o requerente não pode possuir outro imóvel. Certamente, também é necessário ressaltar que, o prazo de prescrição aquisitiva é de 2 anos ininterruptos.
VII- E em relação a usucapião de bens móveis?
O Código Civil estabelece em seus artigos 1260 ao 1262, o processo de usucapião de bem móvel. Assim, esta se divide em duas:
- A- Usucapião ordinária: Está prevista no artigo 1260, e garante a possibilidade de usucapis bem móvel se obtiver a posse ininterrupta e pacífica do bem pelo prazo de prescrição aquisitiva que é de 3 anos. Além disso, é necessário demonstrar boa-fé e o justo título.
- B- Usucapião extraordinária: Está prevista no artigo 1261. Traz a possibilidade de usucapir bem móvel através da posse contínua e pacífica do bem pelo prazo de prescrição aquisitiva que é de 5 anos. Neste caso, não é necessário justo título e boa-fé.
AUTOR:
Marcello Benevides – Advogado e sócio majoritário do escritório de advocacia Marcello Benevides Advogados Associados. Possui mais de 20 anos dedicados ao estudo do direito. Especialista em Direito Imobiliário com ênfase em contratos de compra e venda de imóveis. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Autor de diversos e-books. Tais como: Guia Rápido da Usucapião Extrajudicial e Distrato Imobiliário, como desistir da compra de um imóvel. Pós-graduado em Direito Empresarial pela Cândido Mendes. Pós-Graduando em Direito Desportivo pela Faculdade CERS. Especialização em Direito do Consumidor (FGV-RJ).
