O presente instituto jurídico que vamos abordar hoje ainda que popularmente conhecido, frequentemente está envolto em dúvidas. Desse modo, este artigo tem o singelo intuito de colaborar para o entendimento acerca do tema, contudo, vamos nos restringir abordando apenas o usucapião de bens imóveis, que é o meio pelo qual o detentor da posse tem de adquirir o domínio da propriedade.
Não é incomum haver compra e venda de imóveis de maneira informal, sem que haja a realização de contrato, ocasionando um impeditivo para a formalização da propriedade, ou a qualquer motivo o indivíduo após ocupar um determinado imóvel e cuidando deste como se dono fosse, o decurso de tempo somado a inexistência de manifestação contrária à sua posse, faz surgir o direito de ter sua propriedade formalizada, e com esse intuito que surge o instituto do usucapião
No que diz respeito a posse, esta deve ser exercida de maneira característica, sendo ela mansa e pacífica, fazendo necessário demonstrar que em nenhum momento durante a posse houve qualquer manifestação contrária ao seu exercício.
Bem como, a posse deve ser exercida de forma Contínua a Duradoura, que nada mais é, que aquela praticada sem intervalos ou interrupções, o indivíduo morou sobre o imóvel que pretende usucapir, sem dali ter se mudado ou se ausentado por longos períodos, durante o tempo de posse que objetiva comprovar.
Quanto ao requisito de boa-fé, este também exigido para aquisição de algumas modalidades de usucapião, sendo assim, não havendo demonstração que má-fé esse quesito é presumido, cabendo também para redução do período mínimo exigido de posse para aquisição da propriedade por meio de usucapião.
Um exemplo prático são os casos em que o sujeito adquiriu imóvel realizando apenas um contrato particular de compra e venda, não dando prosseguimento as formalidades exigidas para transferência e registro do imóvel na época da compra, posteriormente quando o comprador toma a iniciativa de formalizar a transferência, se dirigindo ao cartório de registro, percebe que o vendedor não detinha a propriedade do imóvel. Impossibilitado de realizar a transferência, ele tem como último recurso, o usucapião.
Nesse passo, o bem imóvel comprado ainda permanece registrado em nome do vendedor, podendo sofrer constrições de direito, como a penhora, no caso de o vendedor sofrer com a cobrança judicial de alguma dívida. Por esse motivo, é necessária a regulamentação da sua propriedade.
A usucapião provém da posse prolongada, contanto que preenchidos determinados requisitos dispostos na lei, surgindo assim modalidades diferentes de usucapião, conforme vamos delinear na sequência.
Espécies de usucapião:
Extraordinária – Código Civil, artigo 1.238
– Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição.
– Independente de título e boa-fé.
– Redução de prazo para 10 anos, se o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.
Especial rural – Constituição Federal, artigo 191 / Código Civil, artigo 1.239
– Posse por 5 anos.
– Zona rural.
– Área não superior a 50 hectares.
– Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia.
– O possuidor não pode ter outro imóvel.
Especial Urbana – Constituição Federal, artigo 183 / Código Civil, artigo 1.240
– Posse por 5 anos.
– Zona urbana.
– Área não superior a 250 m².
– O imóvel deve ser utilizado exclusivamente para Moradia.
– O possuidor não pode ter outro imóvel.
Especial familiar – Código Civil, artigo 1.240 – A
– Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos.
– Imóvel urbano de até 250m².
– Ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar.
– Utilização para moradia própria ou de sua família.
– Não ser proprietário de outro imóvel.
Ordinária – Código Civil, artigo 1.242
– Posse durante dez anos continuamente.
– Boa-fé.
– Justo título – uma espécie de documento que serve para transferir a propriedade.
– Redução para 5 anos, se houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.
Coletiva – Estatuto das Cidades, artigo 10
– Áreas urbanas.
– Ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente.
– Área superior a 250m².
– Onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
– Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Por fim, o instituto do usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, e em alguns casos não é necessário a judicialização para haver resolução da questão, sendo todos os procedimentos realizados diretamente nos cartórios de registros. Contudo, ambas as opções exigem a participação de um advogado, por isso, no caso de dúvidas em relação a esse assunto ou ainda se você identificou o seu imóvel em alguma das situações apresentadas, procure um advogado para esclarecimentos e orientações de como proceder com segurança na regulamentação de sua casa.
